Kira Tespit Davası
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, kira bedelinin belirlenmesi için açılan bir dava türüdür. Bu dava, özellikle kiracılar ve kiraya verenler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözmek amacıyla mahkemeye başvurularak kira bedelinin yeniden tespit edilmesini sağlamak için kullanılmaktadır. Kira tespit davası, genellikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre çok düşük ya da çok yüksek olmasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda gündeme gelir.
- Kira Bedelinin Tespiti
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedeli taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Ancak, bu bedelin sonradan piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi gerektiğinde kira tespit davası devreye girer. Kiracı, kira bedelinin fazla olduğunu düşündüğünde veya kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde, kira bedelinin güncellenmesini isteyebilir. Mülk sahibi (ev-iş yeri sahibi) ise kira bedelinin emsallerinin altında kaldığını düşündüğünde iş bu dava yoluna başvurabilir. Kira tespit davası, mahkemeye başvurularak eski kira bedelinin, piyasa koşullarına ve emsal kira bedellerine uygun bir seviyeye getirilmesi talep edilir.
- Kira Tespit Davasının Açılabileceği Durumlar
Kira tespit davası, genel olarak şu durumlarda açılabilir:
- Kira sözleşmesinin 5 yıl ve daha uzun süredir devam etmesi durumunda: Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksınız konut ve iş yeri kira sözleşmesinde 5 yıllık süre doldurulmuşsa kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin istenilmesi amacıyla kira tespit davası açılabilir.
- Kira Sözleşmesinin Süresi Bitmişse: Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, taraflar arasındaki kira bedeli üzerinde bir anlaşmazlık çıkabilir. Bu durumda, kiraya veren ya da kiracı, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti için dava açabilir.
- Kira Bedelinin Artması İsteniyorsa: Kiraya veren, kira bedelinin artmasını talep ettiğinde, kiracı bu artışı kabul etmeyebilir. Kiracının kabul etmemesi durumunda, kiraya veren kira bedelinin artması için dava açabilir.
- Piyasa Koşullarına Uygun Olmayan Kira Bedeli: Kira bedeli, piyasa koşullarına göre oldukça düşük ya da yüksekse, taraflar bu durumu mahkemeye taşır. Örneğin, kira bedeli, bulunduğu yerin emlak piyasasına göre çok düşükse, kiraya veren daha yüksek bir kira bedeli talep edebilir.
- Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı
Kira tespit davalarının temel dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile 344/1. fıkrasıdır. Bu maddeler, kiracının bulunduğu yerin emlak piyasasına uygun bir kira bedeli ödemesini öngörür. Aynı zamanda kiraya verenin de kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir yaklaşım benimsemesi gerektiği vurgulanmaktadır.
- TBK Madde 344/1: “Kiracı, kiralananın kullanımına karşılık, kararlaştırılan bedeli ödemekle yükümlüdür. Ancak kira bedelinin belirlenmesi veya artırılması, taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Ancak, emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak bir tespit yapılması gerekir.”
Bu bağlamda, kira bedelinin tespiti için mahkeme, öncelikle kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini inceleyecek ve bunlara uygun bir tespit yapacaktır. Ancak tarafların serbest iradeleri de göz önünde bulundurulacaktır.
- Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanun’unun 4. maddesi gereği kiralanan yerin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası açmak için kiracı ya da kiraya veren, kira bedelinin tespitini talep eden dilekçe ile mahkemeye başvurur. Dava dilekçesinde, kira sözleşmesinin tarihine, eski kira bedeline ve yeni talep edilen kira bedeline dair bilgi yer almalıdır. Mahkeme, genellikle uzman bir bilirkişi aracılığıyla, bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini araştırarak karar verir. Dava sürecinde bir avukattan yardım alınması bu tür davalarda çok önemlidir.
- Mahkemenin Kararı ve Sonuçları
Mahkeme, kira tespit davasında, kira bedelinin belirlenmesinde şu unsurları göz önünde bulundurur:
- Emsal Kira Bedelleri: Benzer özellikteki kiralık taşınmazların kira bedelleri mahkeme tarafından dikkate alınır.
- Kiralananın Durumu ve Özellikleri: Taşınmazın büyüklüğü, durumu, konumu, donanımı gibi faktörler de kararın belirlenmesinde etkilidir.
- Piyasa Koşulları: Bölgede mevcut olan emlak piyasası koşulları ve talep durumu değerlendirilir.
Mahkeme, kira bedelini tespit ettikten sonra taraflara bildirir. Bu karara karşı itiraz edilebilir, ancak itiraz başvurusu genellikle sınırlı süre içinde yapılmalıdır.
- Kira Tespit Davasının Sonuçları ve Uygulama
Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin tespit edilmesine yönelik bir dava olduğundan, kira sözleşmesinin diğer şartları üzerinde bir değişiklik yapmaz. Örneğin, kira sözleşmesinin süresi uzatılabilir ya da fesih şartları değiştirilemez. Kira bedelinin tespiti ile ilgili çıkan karar, sadece bedel konusunda bir düzenleme getirir ve bundan sonraki ödemeler yeni tespit edilen bedel üzerinden yapılır.
Kiraya verenin talep ettiği kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi durumunda, kira bedelindeki artış kiracıya uygulanır. Ancak, kira bedelinin arttığı hallerde, kiracı genellikle yeni bedeli kabul etmek zorundadır.
- Sonuç ve Değerlendirme
Kira tespit davası, kiracılar ve kiraya verenler arasındaki uyuşmazlıkların çözülmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Türk Borçlar Kanunu, tarafların özgür iradeleri ile belirlenen kira bedelinin, piyasadaki koşullara göre zaman içinde güncellenmesini sağlamaktadır. Kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması, genellikle bir çözüm yolu sunar ve kiracının ya da kiraya verenin daha adil ve piyasa koşullarına uygun bir bedel üzerinden kira ödemesini sağlar.
Sonuç olarak, kira tespit davaları, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkileri düzenleyen önemli hukuki araçlardandır ve tarafların haklarının korunmasına yardımcı olur.
- Dava Masrafları Ve Yargılama Giderleri
Dava sürecinde başvuru harcı, vekalet harcı, dosya gideri, tebligat masrafları, bilirkişi ücreti vb. şeklinde masraflar çıkabilmektedir. Bu tutarlar her yıl değişmekte olduğundan dolayı net bir tutar belirtmemekle birlikte güncel bilgi için uzman bir avukattan destek alınması daha doğrudur.